Pausa: ¿Al fin qué?

Dani Rodrik, un prestigioso profesor de la escuela Kennedy, en Harvard, acusado recientemente de haber emitido "el peor argumento en la historia"   tiene un problema que comparten muchos analistas colombianos: se contradice en torno de los efectos de la política fiscal sobre la tasa de cambio real. Para ahorrar tiempo, Rodrik lo hace en el espacio de una sola columna, Allí afirma dos cosas absolutamente contradictorias: que una buena noticia fiscal aprecia (revalúa) el tipo de cambio, y que una política fiscal austera devalúa el tipo de cambio.

La primera:

"(....) Your fiscally responsible political party just won the election? (...) Good for you! But the currency appreciation that follows will likely set off (.....) Success brings its reward in the form of immediate punishment!"

La segunda:

"(...) fiscal authorities have a big responsibility: to target a structural fiscal surplus that is high enough to generate the space needed for real exchange rate depreciation"

No me imagino de qué modelo conceptual salen las dos cosas al mismo tiempo. Debe funcionar asi: hay unos idiotas pensando que la austeridad fiscal futura fortalecerá todos los activos (incluyendo la moneda), cuando (ex-post) sucede que entre más fuerte la política fiscal, mas devaluados los activos incluyendo la moneda. Yo creo que lo primero no es la creencia tonta de unos idiotas, y creo que lo segundo.......... se le parece mucho....

¿Quien será el primer experto colombiano en invocar la segunda cita para respaldar la novedosísima tesis de que en Colombia hace falta ajuste fiscal? Hagan sus apuestas!!!...

Pausa: Columnistas

Soy, desde hace muchos años seguidor y fan de las columnas de Daniel Samper, las que casi siempre leo con interés por el tema escogido, admiración por la forma de escribir y,.....  respetuoso desacuerdo con el contenido.

En la última toca, nuevamente, un tema fascinante: el cambio climático. Con su excelente escritura, y su picante toque cáustico, nos advierte que Colombia se va a acabar, pero ---tranquilos--- el mundo también, unos segundos antes. 

Quizás el artículo de portada de la revista Newsweek (agosto 9) le aportó alguito al pesimismo. Palabras más, palabras menos, el semanario argumenta que quienes no comparten la visión cataclísmica esgrimida por gente como el ex-vicepresidente Al Gore, (82% según una encuesta) estamos a sueldo de las grandes corporaciones y sumergidos en una enorme conspiración universal digna de un nuevo thriller de Oliver Stone ................ ¿cuando saldrá?.

A Daniel le consolará saber que esta misma revista, en 1975, cuando él se fajaba columnas memorables en su Reloj, decía que el problema climático era el contrario: el mundo se iba a acabar (entonces) por congelamiento global .... a menos que "hagamos algo". Un par de frases memorables:

A survey completed last year by Dr. Murray Mitchell of the National Oceanic and Atmospheric Administration reveals a drop of half a degree in average ground temperatures in the Northern Hemisphere between 1945 and 1968. According to George Kukla of Columbia University, satellite photos indicated a sudden, large increase in Northern Hemisphere snow cover in the winter of 1971-72. And a study released last month by two NOAA scientists notes that the amount of sunshine reaching the ground in the continental U.S. diminished by 1.3% between 1964 and 1972.

.... y que tal esta perla:

Meteorologists think that they can forecast the short-term results of the return to the norm of the last century. They begin by noting the slight drop in overall temperature that produces large numbers of pressure centers in the upper atmosphere. These break up the smooth flow of westerly winds over temperate areas. The stagnant air produced in this way causes an increase in extremes of local weather such as droughts, floods, extended dry spells, long freezes, delayed monsoons and even local temperature increases — all of which have a direct impact on food supplies.

Obviamente, en esa época  --idéntico que ahora--- la revista pedía intervención del Estado, esa fértil madre de todas las soluciones:

(...) the scientists see few signs that government leaders anywhere are even prepared to take the simple measures of stockpiling food or of introducing the variables of climatic uncertainty into economic projections of future food supplies. The longer the planners delay, the more difficult will they find it to cope with climatic change once the results become grim reality.

¿Sobrará recordar que el precio, de las 2,000 calorías/día  que un planeta respetable debe proveer a cada uno de sus pobladores, ha caído desde entonces, y por ende el consumo ha aumentado, .....a un ritmo sin precedentes en los 10,000 años anteriores??

.

Nuevos Riesgos (6): ¿Como Vamos?

En un excelente comentario --pleno de una crítica razonada y constructiva--, Michel expresa desacuerdo con una idea de mi columna: el aumento en el impago de la cartera hipotecaria especulativa no es un número grande, en la persepectiva general y no puede, por si mismo, causar un problema grande. Nota, con razón, que :

Desde que Bear Stearns anuncio el cierre de sus fondos, la valorizaciones de todos los activos de credito han caido significativamente independiente si tiene exposicion "Subprime" o no.

Aprovecho para ampliar un poco mi lectura de los hechos más recientes:

1. Insisto en un punto empírico: el tamaño del problema subprime es muy limitado y carece de la posibilidad de afectar, por si mismo, la dinámica general del mercado. En esa misma línea, Charles Wypolsz (entre muchos otros) hoy nos recuerda algo que expresé en la columna:

(...) the total size of the now-infamous subprime loans, even augmented by normal mortgages, does not add up to a huge amount. Normally, most financial institutions should be able to absorb them (...). Of course, a few may have bought too much of the stuff and they will go belly-up, but that is how things normally are. Most significant financial institutions should be able to absorb those particular losses.

2. También insisto que, según las cifras y en ello está el consenso, las condiciones objetivas de la economía global son excelentes y que la indiscutible desaceleración americana ha sido ---y puede perfectamente seguir siendo ---- sorteada. Si el respaldo de última instancia de los activos es el flujo de caja futuro, un "derivado" del crecimiento, no es claro, al menos todavía, que dichos activos tengan un problema nuevo y fundamental, globalmente hablando.

3. La desvalorización amplia de muchos activos financieros no parece provenir de un contagio del subprime estrictamente hablando, sino de una revalorización generalizada (repricing) del riesgo en general. De valores extremadamente bajos, el precio del riesgo está buscando valores más realistas, creo yo. Como decía hace un par de días Stephen Cecchetti:

When people see that they have underestimated the risks in one place, they start to question their ability to accurately evaluate risks everywhere else.

Creo que este es, justamente, el punto de Michel y en ese sentido --- lo que vemos no es el encadenamiento de un contagio tradicional (activos buenos se vuelven malos) --- sino un campanazo de alerta en el sentido de que muchos activos podrían estar sobrevalorados por el mercado, y sobrecalificados por las agencias de rating, cuya credibilidad es, entre otras, uno de los grandes damnificados de esta coyuntura.

4. Históricamente, los precios de los activos exhiben una volatilidad alta en períodos de readecuación de las primas de riesgo. En la búsqueda de estos precios, se involucran no solo los fundamentales, sino las expectativas sobre los precios mismos.

'No one is paying much attention to the economic data in these turbulent times. The eye of the market has turned inward upon itself.' — Carl Weinberg,

En ese contexto, surge la posibilidad de lo que los economistas llaman "equilibrios múltiples", escenarios finales que dependen críticamente de la manera como los operadores forman su vision. Me parece que los mercados, más que anticipando un inexorable colapso económico, como algunos sugieren (desde hace 3 años) parecen estar buscando ---desordenadamente, claro está-- estos parámetros. Para un ejemplo, léanse la sacada de pecho de PIMCO.

5. Los bancos centrales están haciendo lo que les corresponde, aunque hay llamados a que hagan más. Nótese que, comparado con períodos anteriores de tensión financiera (el colapso de NASDAQ y la quiebra de LTCM, mas que todo) los bid-ask spreads de los papeles del tesoro (el mercado monetario estrictamente hablando) hoy fluye maravillosamente bien. Lo mismo pasa con el dólar, que está saliendo muy bien librado de la tormenta. Estoy de acuerdo con Michel en que las tasas de intervención de los bancos centrales (E.U & Gran Bretaña) bajarán mas temprano que tarde.. ¿Por qué?, Brad De Long lo dijo muy bien hace un par de días:

Whether this will have macroeconomic implications is unclear, but I would bet not. The Fed and the ECB are pegging the prices of liquid securities, and injecting as much in the way or safe, liquid, short-term assets into the system as needed to keep that so. They are also in the market in other ways. And the nightmare scenarios always involved a simultaneous collapse in the dollar and in consumer demand, and a Fed that couldn't decide whether to fight the inflation coming from rising import prices or the unemployment coming from collapsing consumer spending. Neither of those show any signs of happening. Yet.

6. ¿A donde voy?.... (a) veo claramente el lado constructivo de la actual coyuntura (a la economía internacional le conviene que los mercados financieros revaloren el riesgo y le conviene adecuar expectativas a realidades).... (b) veo unos fundamentales macro muy sólidos globalmente.... (c) veo muy claramente la posibilidad (digamos, probabilidad de 25%) de un mal equilibrio ---caídas en precios de activos que sobrepasan ampliamente (overshoot) sus valores sostenibles de largo plazo, creando efectos riqueza (veremos que dice el reporte de flujo de fondos del FED en Septiembre) y efectos reales sustanciales..

Pausa: Cuentos Chinos

La expansión de la economía China ha generado reacciones encontradas en América Latina en los últimos años.

Algunos trabajos recientes ayudan a comprender mejor el papel de esa gran economía en la dinámica de nuestra región.

Acá se discute el papel de China en nuestra región, partiendo de su papel en el mercado de commodities. Conclusión básica:

One of the main findings is a positive and significant relation between China’s industrial production and the evolution of prices of metals, fuels and to a lesser extent, grains and other farm commodities. In general, Latin America economic cycles are related with commodity prices and China’s economic activity in a positive manner.

Mientras que acá se estudia (PDF) el potencial desplazamiento de la actividad manufacturera en aquellos países en alto riesgo:

We identify 10 developing economies for which manufacturing represents more than 75% of merchandise exports (Hungary, Malaysia, Mexico,
Pakistan, the Philippines, Poland, Romania, Sri Lanka, Thailand, and Turkey), which are in theory the countries most exposed to the adverse consequences of China’s export growth.  Our results suggest that had China’s export supply capacity been constant over the 1996-2003 period,
demand for exports would have been 0.6% to 1.4% higher in the 10 countries studied.  Thus, even for the developing countries most specialized in export manufacturing, China’s expansion has represented only a modest negative shock.  

Conclusión: entre más fuerte China, mejor para nosotros.

Nuevos Riesgos (5): Datos Macro

Y el peso colombiano se devaluó. Como varios analistas nos explicaron que la revaluación se debe, en Colombia, al déficit fiscal uno se pregunta: ¿Será que el nuevo presupuesto fue visto como demasiado austero?... Pregunta muy tonta, pero que ilustra lo tonta que es la tesis inicial.
Ahora, hablando en serio; tras una semana movidita, en la cual parece haberse colado el riesgo subrime a otras familias de activos (aunque el cuento todavía no me lo creo del todo), y en la cual los bancos centrales entraron en escena --como les corresponde, al fijar metas de tasas de interés-- los indicadores mismos terminaron relativamente bien. El índice de industriales de Dow Jones, por ejemplo, terminó 0,4% por encima de lo observado una semana antes. El dólar se fortaleció un poco, las tasas de interés de la deuda soberana bastante más estables de lo que cabía esperar... ahi vamos, mejor dicho.
Esta semana (Agosto 13-17) será muy intensiva en el tipo de reportes que, usualmente, mueven mercados. Aunque cabe esperar que en esta semana, en que seguirá el nerviosismo poniendo la cuota central, el efecto no sea tan importante, Me pareció muy oportuna la siguiente tabla, tomada de acá.
Pueden ver la cifra, su fecha de publicación, y las expectativas que tienen los operadores en cada caso.

Infraestructura (2): Recorrido Gráfico

En la columna hice varias afirmaciones cuantitativas que quiero ampliar un poco y mostrarles con mas cuidado.
Primero, sobre los efectos de la infaestructura sobre crecimiento.
Este es un tema con mucha literatura empírica.... y muchos problemas. Entre lo mejor, está el trabajo de Calderón y Serven que cité. Ellos construyen su base de datos con cifras del Banco Mundial (desafortunadamente hay que suscribirse..... y vale un billete largo) y son muy cuidadosos con el trabajo econométrico. Los estimadores y técnicas usados, con el llamado método generalizado de momentos, para derivar matrices de varianza y covarianza consistentes, con variables instrumentales (tanto internas como externas) para corregir por los líos de endogeneidad (¿el crecimiento y la infaestructura son parte de un sistema que las explica conjuntamente, o variables con relación causal del tipo implicado por el modelo conceptual?).
Aqui van las cifras que comenté, donde el cuadro es derivado de los estimadores GMM-IV mencionados.

Segundo: Las cifras de necesidades de infraestructura. Los trabajos que discuto son el de M. Fay y T. Yepes (global) y el de T. Yepes (para Asia, con énfasis en China. Aqui van las cifras, tomadas, respectivamente, de dichos trabajos.

De aqui tomo los datos (sin duda una subestimación) para China

Para India, extraje las cifras de acá, y confieso que duré muchas horas mirando el tema del proceso de discusión de la ley anual de presupuesto, donde el tema es básico. Ver acá por ejemplo.
Tercero: Las cifras en Colombia, las tomo de las cuentas nacionales, precios corrientes, y mido el valor agregado en el componente "obras de ingeniería" dentro del sector construcción. Va la Gráfica.




Cuarto, el tema de las renegociaciones. Tomo las cifras del trabajo de Guasch, citado (con link) en la columna. Va la tabla.

Cité la cifra de 41.5% excluyendo el sector de comunicaciones porque sesga hacia abajo: al final, porque fueron plenamente privatizados.

Infraestructura (Columna Agosto 13)

La relación positiva entre la dotación de infraestructura física y el bienestar de la población es incuestionable, si bien existe polémica en cuanto a su magnitud. Para los hogares, estos avances significan reducciones en el costo de los bienes y servicios contenidos en la canasta de consumo, incluyendo salud y educación. Para las empresas, de otra parte, estos mismos avances significan reducciones en costos directos e indirectos y, por ello, ganancias en productividad, potencialmente significativas.

Los indicadores en materia de la provisión actual de infraestructura en los países emergentes son pobres y mejorarlos es --en el caso de los países más visionarios---- parte muy esencial de la política pública. En India, por ejemplo, la inversión en infraestructura rondará los US$320 mil millones (6.5% del PIB por año) en 2007-11. En China, se estima que la inversión anual sería de US$180 mil millones durante los siguientes 5 años, un 6.9% del PIB aproximadamente. A manera de ejemplo, solo en aeropuertos, la inversión será de US$17.4 mil millones.

En Colombia, las carencias y los avances económicos y sociales que se sacrifican, son enormes. Mi primer punto: los efectos sobre el bienestar derivados de no llegar a fórmulas que permitan acelerar las obras son elevadísimos y están subiendo. Mi segundo punto: las condiciones para lograr la infraestructura que se requiere son, hoy, extremadamente positivas.

Corrigiendo numerosos aspectos problemáticos contenidos en trabajos anteriores, Calderón y Servén concluyen que si en Colombia elevamos el stock y la calidad de nuestra infraestructura al nivel de Costa Rica, la tasa de crecimiento subiría 3% al año. Este costo enorme está subiendo porque el desarrollo proviene y va a seguir proviniendo, gústenos o no nos guste, en buena parte de la integración internacional, y esta dinámica es altamente intensiva en infraestructura

En América Latina, se ha estimado que la inversión en infraestructura debe representar 3% del PIB por año simplemente para adecuarla a la demanda en 2005-2010. La cifra, obviamente, aumenta si aceptamos que hay enormes rezagos. Elevar el valor agregado en este sector de 2.5% (el promedio observado en Colombia entre 1994 y 2007) a 6.5% del PIB, como India y China, no me parece en modo alguno utópico o inalcanzable. Todo lo contrario, me parece imperativo.

En el empeño, la vinculación privada es indispensable. La expresión más usual que ella tiene es la concesión de un proyecto a un actor determinado, por un determinado número de años, después de los cuales la obra pasa al Estado. En este caso, que es el relevante en la práctica, se piensa que si el concesionario paga la construcción y luego opera la empresa, cobrando una tarifa, el Estado se ahorra el costo de hacer la obra. Esto es incorrecto y muestra el error, tan común en Colombia, de confundir la posición fiscal, que es un valor presente descontado, y el flujo de caja del Gobierno. La razón principal por la cual el sector privado es indispensable no es ese trivial efecto de caja, sino el hecho de que vincular los contratos de construcción y de operación frecuentemente rebaja costos y al mismo tiempo eleva el bienestar.

La experiencia internacional en materia de concesiones no carece de problemas. Por ejemplo, un cuidadoso análisis de 1,000 concesiones entregadas en América Latina entre 1985 y 2000, muestra que un 41.5% fueron renegociadas, y en el caso del sector Transporte, la cifra es 55%. Claramente, hay muchas oportunidades para mejorar y conviene identificar, en concreto, cómo hacerlo.

Hay dos factores cruciales: la regulación y el diseño contractual. La regulación tiene que independizarse por completo de los ciclos políticos y fijar techos tarifarios (o tasas de retorno) de manera técnica, pública y predecible. El diseño contractual de algo tan complejo como una concesión a 20 años, necesariamente excluye algunas contingencias. Lo cierto, empero, es que debe eliminar incentivos para renegociaciones oportunistas y, aunque hay una amplia discusión sobre las características óptimas de un contrato de concesión, lo cierto es que para incentivar calidad, minimizar renegociaciones y manejar adecuadamente la incertidumbre, una excelente alternativa es que se otorgue la concesión a la propuesta que minimice el valor presente de los ingresos exigidos por el concesionario, volviendo flexible la duración del contrato.

Mi segundo punto es que las condiciones para acelerar la creación de infraestructura en Colombia son excelentes. Mis argumentos: Primero, porque el tamaño de los fondos administrados por inversionistas institucionales ya han superado la masa crítica necesaria para respaldar proyectos de largo plazo sin comprometer un buen manejo de riesgos. Segundo, porque la demanda de los inversionistas internacionales por papel de riesgo colombiano en renta fija sobrepasa ampliamente la oferta de deuda pública convencional. Tercero, porque las entidades multilaterales están activamente buscando alternativas a los desembolsos tradicionales y podrían jugar un papel catalizador de sustancial importancia, por ejemplo liderando titularizaciones de proyectos en diversos sectores y diversos países. Nuestra tarea, por ende, es el diseño y ejecución de títulos financieros respaldados en el crecimiento económico que traerá la infraestructura y atractivos para estos grandes jugadores que los están esperando con los brazos abiertos.

Migración & Remesas (10): Encuesta BID

Para quienes estamos interesados en el tema de las remesas que los inmigrantes latinoamericanos envían a sus familias, la encuesta que hace el BID desde hace unos años es una bendición. Acaba de salir la más reciente, y ella se concentra en el caso de los inmigrantes mexicanos y centroamericanos. Encuestaron 900 personas, en español, a lo largo y ancho de los Estados Unidos, estiman un márgen de error igual a 3%.

Resultados: De todos los inmigrantes mexicanos (10 millones según el censo), algo más de la mitad son ilegales, casi la mitad son muy jóvenes (18-34), solo 9% gana mas de US$30,000 anuales (la mediana del país como un todo es US$36,000), y unos 6.6 millones envían remesas a México. En el caso de los inmigrantes centroamericanos, las cifras son muy similares, un poco mas alto el porcentaje de inmigrantes que envía remesas (78% vs 64%) y las remesas (hacia Guatemala, Honduras & El Salvador) llegarán a unos US$10 mil millones en 2007.

Muy interesante:  el sentimiento de los inmigrantes sobre la discriminación. Va una gráfica:

Ahora un cálculo chapineruno: si
(a) las remesas hacia Colombia son US$4,000 millones,
(b) unos US$3000 vienen de Estados Unidos,
(c) los inmigrantes colombianos son iguales demográficamente a los mexicanos,
(d) envían una remesa promedio de US$3550, igual que los mexicanos,
entonces:
Habría 845 mil inmigrantes colombianos enviándonos remesas (de S$3550 cada uno, totalizando US$3000 millones). Ahora bien, ¿cuantos inmigrantes colombianos hay en Estados Unidos?. Si, como en el caso de los mexicanos el 64% envían remesas, habría 1.3 millones. Si el 78% envía remesas, la cifra sería 1.08 millones.

Energía (7): Cambio Climático (Cont.)

En un par de posts anteriores (1) & (2), y en el contexto de mi columna sobre "Expansión Energética", discutí algunos aspectos relacionados con el cambio climático. Algunas adiciones

Adición No. 1: Quienes creen firmemente en el escenario infernal dibujado (con gran éxito taquillero y editorial) por Al Gore, han sido desafiados a que le pongan plata a sus pronósticos. El profesor Scott Armstrong, un experto en técnicas de pronóstico de largo plazo, y siguiendo la noble tradición de Julian Simon vs. Paul Ehrlich, ha examinado los modelos de pronóstico contenidos en el informe del IPCC y ha concluido que carecen de bases científicas. En sus palabras, y refiriéndose al informe del IPCC:

The forecasts in the Report were not the outcome of scientific procedures. In effect, they were the opinions of scientists transformed by mathematics and obscured by complex writing. Research on forecasting has shown that experts’ predictions are not useful. We have been unable to identify any scientific forecasts of global warming. Claims that the Earth will get warmer have no more credence than saying that it will get colder.

Está tan descontento con los pronósticos, desde un punto de vista estrictamente técnico, que (sin ser un experto en el tema) apostó US$20,000 a favor del modelo naive; esto es, que en los siguntes 10 años no habrá variación en la temperatura, medida con parámetros aceptables para ambas partes. Hasta ahora, un 82% de quienes han contestado una encuesta preguntando quien ganará están con Armstrong... Yo, por mi parte, soy uno de ellos y ya voté.

Adición No. 2. Las opiniones sobre la magnitud del problema están muy divididas entre los expertos. Una cita, del Profesor R. Lindzen (Metereología, MIT) :

The public, press and policy makers have been repeatedly told that three claims have widespread scientific support: Global temperature has risen about a degree since the late 19th century; levels of CO2 [carbon dioxide] in the atmosphere have increased by about 30 percent over the same period; and CO2 should contribute to future warming.

"These claims are true. However, what the public fails to grasp is that the claims neither constitute support for alarm nor establish man's responsibility for the small amount of warming that has occurred. In fact, those who make the most outlandish claims of alarm are actually demonstrating skepticism of the very science they say supports them. It isn't just that the alarmists are trumpeting model results that we know must be wrong. It is that they are trumpeting catastrophes that couldn't happen even if the models were right as justifying costly policies to try to prevent global warming."

Otra, del Profesor Kurt Caffey (Geografía, California-Berkeley )

"It is time for remaining skeptics to look at the tear-streaked faces of refugees from New Orleans, as well as the startling map of ice shrinkage around the North Pole, and begin to plan for the future."

Adición No. 3: Este  maravilloso ensayo del Profesor Freeman Dyson, (por lo demás, en uno de mis sitios preferidos en la web). Aperitivo:

When I listen to the public debates about climate change, I am impressed by the enormous gaps in our knowledge, the sparseness of our observations and the superficiality of our theories. Many of the basic processes of planetary ecology are poorly understood. They must be better understood before we can reach an accurate diagnosis of the present condition of our planet. When we are trying to take care of a planet, just as when we are taking care of a human patient, diseases must be diagnosed before they can be cured. We need to observe and measure what is going on in the biosphere, rather than relying on computer models.

Nuevos Riesgos (4): ¿Cual indice de precios de vivienda?

En la Columna, planteé que el indice de precios de OFHEA (la reguladora de las entidades hipotecarias públicas en los Estados Unidos), si bien se había establizado, no estaba cayendo. Como se ve en las cifras (link en la columna) esto es correcto.

Pues bien, Antonio envía un comentario sugiriendo que vale la pena mostrar, en aras de la transparencia, otros índices. El tema de los índices de precio de la vivienda es una vieja obsesión mía, asi que ver que hay interés es música para mis oidos.

El más importante es el llamado Indice Case-Shiller, respaldado por Standard and Poors, el cual de hecho, sirve de referente para saldar transacciones de derivados financieros (futuros y opciones) cuyo subyacente es el precio de la vivienda. Estos papeles se han venido transando exitosamente desde mayo de 2006 en el mercado mercantil de Chicago.

El indice busca corregir fallas importantes en los índices que toman la mediana de las ventas de las viviendas ubicadas en determinado sitio. El problema obvio es que esas medianas son demasiado amplias y no necesariamente reflejan lo que uno quiere que refleje un índice transado en bolsa. 

Por eso, en su trabajos (que datan de los años ochentas en lo analítico) Case, Shiller & Weiss se dedicaron a inventar una alternativa: mirar solamente las ventas (repetidas) de una sola vivienda para tratar de aislar mas coherentemente las  variaciones de precio de esa vivienda, respecto de otros componentes que pueden afectar la mediana. Claro que hay críticas, pero el hecho es que hoy día son la base de un mercado dinámico y promisorio.

¿Que dice el indice? Pueden mirar acá. Síntesis, para los 20 centros urbanos del país (escogidos con criterios de representatividad) el precio de la vivienda tuvo un pico en Julio de 2006 (206.5) y desde entonces ha caído un 3% hasta Mayo de 2007, la última cifra disponible.